オークション - オーストラリアゴールドコースト

私はゴールドコーストで行われている特定の不動産の慣行は、プロパティエージェントの違反と自動車ディーラー法（PAMD）と取引慣行法でもよいと信じています。

これらのプラクティスは、プロモーションおよび導電性オークションに関連しています。

私が参照される関連法規である;

PAMD法

PAMD行為のoセクション154は、不動産会社やエージェントに適用される行動規範を指定します。

PAMD行為のoセクション231は、競売に適用される行動規範を指定します。

oセクションでは、虚偽または誤解を招く表現や文に関連するPAMD行為の593。

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール7 - 正直公平性とプロフェッショナリズム

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール9 - クライアントの最善の利益のために行動するようにエージェント

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール14 - 不正または誤解を招くような行為

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール - 15高圧戦術、嫌がらせ、または非良心的行為

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール18 - 虚偽または誤解を招く広告やコミュニケーションを通じて勧誘

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール21 - 市場価格または賃貸に関するアドバイス

O PAMD - 行動の不動産代理店実践コード - スケジュール29 - 最大の販売価格を取得するためのデューティ

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール7 - 正直公平性とプロフェッショナリズム

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール9 - クライアントの最善の利益で行動するために競売

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール14 - 不正または誤解を招くような行為

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール - 15高圧戦術、嫌がらせ、または非良心的行為

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール18 - 虚偽または誤解を招く広告やコミュニケーションを通じて勧誘

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール22 - 市場価格に関するアドバイス

O PAMD - 行動Auctioneering実践コード - スケジュール31 - 最大の販売価格を取得するためのデューティ

取引慣行法

●品番V - 取引慣行の消費者保護法oセクション52誤解を招いたり、詐欺行為

oセクション53虚偽または誤解を招く表現

オークション - 定義

オークションは、潜在的な購入者は購入者として宣言されて落札を提供する人と、競合オファーや "入札"を行う販売形態である。

マーケット情報 - ゴールドコースト

オーストラリアの不動産モニタ - ホーム価格ガイド - （また、プロパティのウェブサイトのドメインを所有しているフェアが所有している）は、オーストラリア内のすべての主要な都市のオークションクリアランス率を公開します。調整後のオークションクリアランス率に関連する統計情報は、民間の条約交渉（前のオークションの実際のオークションの成功の統計量を増加させるにプライベート条約の売上高を含む、オークションの成功について、さらに市場を誤解されています）でオークション以前に販売されてプロパティが含まれています。オーストラリアの不動産·モニターの代表者がオークションに出席し、これらの統計情報をコンパイルするためのマーケティング不動産業者にお問い合わせください。彼らは事実上のオークションの結果情報を提供する不動産業者に部分的に依存しています。

ゴールドコーストの公表統計は、次のとおりです。

1月7日32.6パーセント150分の49 12月6日25.0パーセント56分の14

11月6日36.0パーセント125分の45

10月6日33.1パーセント160分の53

9月6日33.3パーセント114分の38

8月6日37.5パーセント136分の51

7月6日35.8パーセント131分の47

6月6日32.0パーセント128分の41

5月6日34.7パーセント121分の42

4月6日36.3パーセント168分の61

3月6日28.7パーセント146分の42

2月6日28.1​​パーセント160分の45

ゴールドコーストの通年では、オーストラリアプロパティモニターによって引用されたとして - ホーム価格ガイド1595オークションやオークションまたは競売の前で販売されているオークション528があった。これは33.1パーセント（1595分の528）の通年の調整後のクリアランスレートを与えます。これらの統計の真のインパクトは66.9パーセントで、オークションの失敗率を引用することである。 3入札のうち、わずか2はゴールドコーストに失敗します。 （これはクリアランス率も一般的に低下リザーブ価格の期待による市場価格を下回る販売所持のオークションの抵当権者が含まれます）

法律

法律では具体的にエージェントと競売の責任を指します。これらの責任は、虚偽または誤解を招くようなコミュニケーションや文を作るため、エージェントまたは競売のために土地所有者の最善の利益では動作しないようにする行為の違反を確認します。代理店やエージェントが推進する場合、そのオークションは、彼らがその特定のプロパティは例外であろうなぜ彼らははっきりと実証できない限り、ゴールドコーストのオークションクリアランス率に基づいて行為の違反であろう財産を売却するための最良の方法です。エージェントまたは競売人は、これらのクリアランス速度を認識しており、明らかに特定のプロパティは例外であろう方法を示していますができない場合、それらは財産所有者の最善の利益で作業されていません。 3入札のうち、明らかに2が精査を必要とするでしょう。

市場価格についてのアドバイス

エージェントまたは競売は市場価格に関するアドバイスについて、口頭又は書面を提供する場合、彼らはそれを立証できなければなりません。オークションは市場価格を決定する最良の方法だろうという提案は、プロパティが販売しているかに渡され、助言よりも有意に低いかどうかを、特にオークションで落札の場合誤解を招く可能性があります。市場価格にアドバイスを満たし、最終的なベンダーの入札を有することはオークションのプロセスは、財産所有者の最善の利益であったか、最大の販売価格を達成するための最良の方法であったこと立証されません。

価格期待

法に基づき、エージェントは彼らが価格の期待値が高すぎるまたは低すぎると判断した場合に土地所有者に助言する責任があります。高すぎる期待の場合には、政府機関は、その正直なアドバイスを提供していないのではなく、財産の所有者が期待して低価格を受け入れるようにすることを条件に、プロセスとしてオークションをお勧めします。これは、単に公正な市場価格の認識に来るように広告金銭ドルの財産所有者の何千ものコストの不正かつ良心的なアプローチです。

最大販売価格を取得する義務

エージェントまたは競売人は、最大の販売価格を取得する義務があります。私はこれが3オークションのうち2つが失敗したオークションのためにゴールドコーストで達成可能であるとは思わない。また、あなたは彼らがオークションで同じ消費者保護や購入条件をお持ちでいないよく知っているバイヤーから予約しています。バイヤーからこの予約は、特に公正な市場価格で、参加するために、潜在的なバイヤーからオークションでの競争の欠如の結果。この状況は、化合物エージェントまたは競売のためにできないことを最大の販売価格を取得する。

不利な立場にある消費者保護

オークションは、消費者の同じレベルの保護を提供していません。オフ期間は冷却が存在しないと十分な評価を行う、またはプライベート条約不動産販売のための法律内で提供されているオークション、で購入した後検査を構築するための規定はありません。バイヤーはこれをよく認識しており、これらのプロパティが安いと考えていない限り、オークションで購入しない - またはプロパティは、特に需要の高い位置にある。

高圧タクティクスと強制

私は個人的に多くのゴールドコーストのオークションで目撃した、 "市場に"自分の財産を配置し、そのプロパティのはるかに低い入札を受け入れるために土地所有者に影響を与えようとするエージェントは、実際のリザーブ価格を提供。これは、プロパティの所有者は、彼らはまた、潜在的に浪費される広告キャンペーンにかなりのお金を費やして充分すぎるほど知っているため、特に、以下の受け入れるために土地の所有者に置か圧力である。エージェントは、実際に公正な市場価格での販売を推薦することができるが、価格が元の市場価格のアドバイスよりも有意に少なかった場合は、任意のプロパティの所有者が販売に消極的で感じるだろう。

結果の評価

私は公正な取引のオフィスはオークションで達成実際の販売価格を評価し、財産の所有者が彼らの不動産業者によって提供された市場価格にそれらを比較する注意義務があると考えています。彼らは、任意の立証サポートマニュアルなしで口頭でこの価格を提供された場合は特にとして22aをフォーム上の要件として、または付属のCMAと規定されている。

他の市場でオークション実践

オークションは、オーストラリアの他の市場ではるかに多くの成功が表示されます。メルボルンの平均60パーセント以上。オーストラリアプロパティモニターによって報告された7つの主要分野のうち、ゴールドコーストは、一貫して最も低いクリアランス速度を報告します。ブリスベンは、先行すると2007年1月を含む6ヶ月間の43.3パーセントの調整クリアランス率（1432分の621）と同様にパフォーマンスが低下します。

土曜日2007年3月31日 - ゴールドコースト速報

この日に、オークションは、次の番号は、ゴールドコーストの掲示板でアドバタイズされた。

代理店オークションのない広告ページのNo

レイ·ホワイト89 35

専門家は24 6

LJフッカー26 4.25

Harcourts 13 3

コー​​ルドウェルバンカー5

ファースト·ナショナル·5 0.5

PRD全国2 0.5

レインとホーン2 0.25

長老2 0.5

ウェントワース5 1

アンデパンダン8 3.25

TOTALS 181 56.25

平均ページは4500ドルのコスト - 推定広告は253125ドルを過ごす - 平均入札/週$ 1,398.48を費やす - オークションの広告4平均週間 - 推定オークションコスト/プロパティ$ 5,593.92

広告宣伝費は代理店グループの広告の購買力に応じて異なりますが、私はページあたり推定$ 4500を使用しています。 （カジュアル率はページあたり6000ドルを超えている）これはオークションのためにゴールドコーストでは毎週の広告に費やされて253000ドルに相当します。 （週末3月31日はゴールドコーストブリテンで表される広告の数と平均週間です。）オークションのための唯一の33.1パーセントの成功率に基づいて、それは以上169000ドルをアドバタイズするようにゴールドコーストでは毎週のプロパティの所有者によって費やされていることを意味します失敗しますオークション。 169000ドル毎週！年間48週に基づいて - 失敗したオークションのプロパティ広告で8.1ドル万ドル以上あることを確認します。どのように誰もこのプロセスが財産所有者の最善の利益であることを言うことができますか？

不動産所有者から地域情報

あなたがゴールドコーストに失敗したオークションのプロセスをサポートできるプロパティの所有者からの情報が必要な場合は助言やそのクレームは直接提出することは連絡するために私は人々の特定の情報を供給する、または私は単に彼らのためにプロセスを作成することができますしてください。このプロセスは、特定のエージェントや代理店を識別し、次に特定の企業や個人への注目を作成して、私はむしろ立法過程から問題に対処するだろう、公正であること。この問題は、しかし、深刻な注意を必要とし、それはそれは、プロパティの所有者のための公平システムを提供するために必要なものであれば、私はエージェントがエージェントを移動します。

PAMD法のセクション594 - 公開警告文

法の下で大臣又は最高経営責任者（CEO）は、警告や情報を識別し、与え公式声明を作るか、または発行することができます。それがゴールドコーストのオークションの欠点を認識するゴールドコーストの関心である。あまりにも多くの人々は大幅なコスト削減、大幅な幻滅時と故障の67％統計的確率で自分の財産を競売すると確信されています。

オークションにはない価格表示を持たないことになっている

realestate.com.auとdomain.com.au Webポータルは、すべて自分のサイトのプロパティをアドバタイズするときに入力する価格を必要とします。エージェントは、その価格を表示しないように選択することができますが、それが検索結果にそのプロパティを並べ替えることができるようにウェブサイトでは価格を必要とします。プロパティは、照会を改善するために、有意に低い値でバイヤーの検索で表示されるように、エージェントは通常、このセクションでははるかに低い価格を配置します。これはステルスによって餌の広告の形式です。下の写真は、ドメインのプロパティのほかのセクションです。 Realestate.com.auも同様です。赤色のアスタリスクは、強制的なフィールドを示します。

ACCCは、過去についての誇大広告ではレイ·ホワイトから取組みを取ったまだこれらのウェブサイトがオークションをアドバタイズするときに入力される価格のためにそれが必須にあるため、このプロセスでは、毎日続けています。

REIQ - 影響力のある地位

それはPAMD行為の法改正を評価することになると明らかにクイーンズランド州の不動産協会は、影響力のある地位にある。不動産エージェントと代理店 - それはこの業界グループは、そのメンバーの願いを表すことに留意すべきである。 （私もREIQのメンバーです）。 REIQの現在の議長はピーター·マクグラスである。ピーターはまた、すべてのゴールドコーストで7オフィスを構えていますHILLSEAと呼ばれるゴールドコーストベースの代理店のシニアマネージャです。この会社の位置は、彼らは財産所有者の最善の利益に含まれていない知っているのでオークションをしないことです。それは不動産を行うことになると倫理的な立場を取ってREIQの会長を持って、まだそれはREIQの位置に反映されません。私はこれは非常に照明を見つける。

市場価格へのアドバイスのための私の推薦

販売のためにあるすべての居住用財産は、独立したライセンスによって提供された鑑定評価をする必要があります。独立したソースを使用してこのプロパティの評価を提供することにより、土地所有者と購入者の両方が市場価格（価格帯）のセキュリティで保護された知識を持っています。これは不動産業者の慣行に関連付けられている不安の多くを排除し、すべての当事者のために消費者保護のよりよいレベルを提供することができます。エージェントは、もはや完全な開示のための法制化の要件がないので、プロパティの値に関しては、買い手と売り手の間でダンスする必要はありません。この評価は、同様に、売り手と買い手の成功によって支払われ、また、住宅ローン·プロバイダーは、追加のバリュエーションのために必要を排除することができます。エージェントは、それらを介して販売する魅力的な人の方法として、市場の評価システムを使用して、不正行為に報いるシステムを作成します。

ゴールドコーストの、またはプロパティの所有者が優れた彼らは、不動産エージェントとする決定を知らされていることを確認するための法律内ではるかに優れた規定のために特別に停止させるために、この練習のための重大な要件があります。州と連邦政府は、取引慣行法とPAMD行為が存在する理由である消費者保護を提供する責任があります。